Kentsel Dönüşümde En Büyük Güvence Sağlam Bir Sözleşmedir

Kentsel Dönüşüm Sadece İnşaat Değildir

Türkiye, deprem gerçeğiyle yaşayan bir ülke. Yaşadığımız büyük afetler, güvenli yapıların ne kadar hayati olduğunu acı tecrübelerle ortaya koydu. Bu nedenle son yıllarda kentsel dönüşüm çalışmaları hız kazanırken, milyonlarca vatandaş da eski ve riskli yapılarını yenilemek için dönüşüm projelerine yönelmeye başladı.

Ancak kentsel dönüşüm denildiğinde akla yalnızca yıkılan binalar, yükselen vinçler ve yeni konutlar gelmemelidir. Çünkü dönüşüm süreci aynı zamanda ciddi bir hukuki ve ekonomik süreçtir. Hatta çoğu zaman projenin başarısını belirleyen unsur betonun kalitesi değil, taraflar arasında imzalanan sözleşmenin sağlamlığıdır.

Bugün ülkemizde yaşanan birçok uyuşmazlık, eksik veya hatalı hazırlanmış sözleşmelerden kaynaklanmaktadır. Bu nedenle kentsel dönüşümün temelini oluşturan Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin önemi her geçen gün daha da artmaktadır.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Halk arasında daha çok "kat karşılığı inşaat sözleşmesi" olarak bilinen Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, arsa sahibi ile yüklenici firma arasında yapılan özel bir anlaşmadır.

Bu sözleşmede arsa sahibi, belirlenen oranlarda arsa paylarını yükleniciye devretmeyi kabul ederken; yüklenici firma ise projeyi tamamlayarak sözleşmede kararlaştırılan bağımsız bölümleri teslim etmeyi üstlenir.

İlk bakışta basit gibi görünen bu ilişki, aslında milyonlarca liralık ekonomik değeri ve insanların geleceğini ilgilendiren son derece önemli bir hukuki işlemdir. Bu nedenle sözleşmenin her maddesi büyük önem taşımaktadır.

Resmi Şekil Şartı Neden Önemlidir?

Kentsel dönüşüm sürecinde yapılan en büyük hatalardan biri, sözleşmenin şekil şartlarının yeterince dikkate alınmamasıdır.

Türk Medeni Kanunu, Türk Borçlar Kanunu ve Noterlik Kanunu hükümleri gereğince, taşınmaz devrini içeren bu sözleşmelerin noter tarafından düzenleme şeklinde yapılması zorunludur.

Resmi şekle uygun yapılmayan sözleşmeler ilerleyen süreçte ciddi hukuki sorunlara yol açabilmektedir. Bu nedenle tarafların imza atmadan önce sözleşmenin hukuki geçerlilik şartlarını taşıdığından emin olması gerekir.

Tüm Arsa Paylarını Bir Anda Devretmek Büyük Risk Taşıyor

Uygulamada sıkça karşılaşılan hatalardan biri de arsa sahiplerinin sözleşmenin imzalandığı gün bütün arsa paylarını yükleniciye devretmesidir.

Oysa ekonomik şartların hızla değiştiği günümüzde birçok inşaat firmasının mali sıkıntıya düştüğü veya projelerini tamamlayamadığı görülmektedir. Böyle bir durumda arsa sahipleri hem arsalarını hem de yeni konutlarını kaybetme riskiyle karşı karşıya kalabilmektedir.

Bu nedenle uzmanlar tarafından önerilen yöntem, kademeli arsa payı devri sistemidir. İnşaatın ilerleme seviyesine göre yapılan aşamalı devirler, hem yükleniciyi teşvik etmekte hem de arsa sahiplerinin haklarını güvence altına almaktadır.

Subasman tamamlandığında ilk devir, kaba inşaat bittiğinde ikinci devir, ince işler aşamasında üçüncü devir ve iskân alındığında son devir şeklinde planlanan sistemler taraflar açısından daha güvenli bir model oluşturmaktadır.

Teknik Şartname Ne Kadar Ayrıntılıysa O Kadar Güvenlidir

Kentsel dönüşüm projelerinde yaşanan anlaşmazlıkların önemli bir bölümü teknik şartnamelerden kaynaklanmaktadır.

Birçok sözleşmede yer alan "birinci sınıf malzeme kullanılacaktır" veya "TSE standartlarına uygun olacaktır" gibi ifadeler, uygulamada ciddi yorum farklılıklarına neden olabilmektedir.

Peki birinci sınıf malzeme nedir? Hangi marka kullanılacaktır? Isı yalıtımı nasıl yapılacaktır? Asansörün özellikleri ne olacaktır?

Bu soruların cevabı sözleşmede açıkça yer almıyorsa, ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların önü açılmış demektir.

Bu nedenle kullanılacak beton sınıfından demir kalitesine, dış cephe kaplamasından asansör sistemine, mutfak dolaplarından akıllı bina sistemlerine kadar tüm detayların teknik şartnamede ayrıntılı olarak belirtilmesi gerekmektedir.

Süreler Belirsiz Olursa Sorun Kaçınılmazdır

Kentsel dönüşüm projelerinde vatandaşların en çok şikâyet ettiği konuların başında teslim gecikmeleri gelmektedir.

Birçok projede yalnızca toplam inşaat süresi belirtilmekte, ancak süreç içerisindeki aşamalar detaylandırılmamaktadır.

Oysa sağlıklı bir sözleşmede;

• Ruhsat alma süresi,
• Yıkım işlemleri,
• Hafriyat çalışmaları,
• Temel ve kaba inşaat,
• İnce işler,
• İskân süreci,
• Anahtar teslim tarihi ayrı ayrı düzenlenmelidir.

Bu sayede gecikmenin hangi aşamada yaşandığı net şekilde tespit edilebilir ve taraflar arasındaki olası uyuşmazlıklar daha kolay çözülebilir.

Kira Kaybı ve Gecikme Tazminatı Mutlaka Düzenlenmeli

Dönüşüm sürecinde maliklerin en büyük mağduriyetlerinden biri kira giderleridir.

Eski binanın yıkılmasıyla birlikte vatandaşlar geçici olarak başka konutlara taşınmak zorunda kalmakta ve ciddi maliyetlerle karşılaşmaktadır.

Bu nedenle sözleşmede kira yardımı hükümlerinin açıkça düzenlenmesi büyük önem taşımaktadır. Ayrıca ekonomik koşullar dikkate alınarak kira bedellerinin güncellenmesine yönelik mekanizmalar da oluşturulmalıdır.

Bunun yanında teslim tarihinin aşılması halinde uygulanacak cezai şart ve gecikme tazminatı hükümleri de mutlaka sözleşmede yer almalıdır.

Teminat Sistemleri Artık Bir Zorunluluk

Son yıllarda yaşanan ekonomik gelişmeler, yüklenici firmaların mali yapısının ne kadar önemli olduğunu göstermiştir.

Yarım kalan projeler, mağdur olan vatandaşlar ve yıllarca süren davalar, güçlü teminat mekanizmalarının gerekliliğini ortaya koymaktadır.

Bu nedenle sözleşmelerde;

• Banka teminat mektubu,
• İpotek tesisi,
• Ek mali güvenceler, gibi koruyucu önlemlere yer verilmesi büyük önem taşımaktadır.

Tapu Şerhi Hakları Güvence Altına Alır

Kentsel dönüşüm sözleşmelerinde sıklıkla göz ardı edilen konulardan biri de tapuya şerh işlemidir.

Oysa sözleşmenin tapuya şerh edilmesi, yüklenicinin taşınmaz üzerinde üçüncü kişiler lehine işlem yapması halinde arsa sahiplerinin haklarını koruyan önemli bir güvence mekanizmasıdır.

Tapu şerhi sayesinde sözleşme yalnızca taraflar arasında değil, üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir hale gelmektedir.

Sonuç: Sağlam Bina Kadar Sağlam Sözleşme de Şart

Kentsel dönüşüm, sadece eski binaların yenilenmesi anlamına gelmemektedir. Bu süreç aynı zamanda insanların geleceğini, birikimlerini ve yaşam standartlarını doğrudan etkileyen önemli bir hukuki süreçtir.

Bugün yaşanan mağduriyetlerin büyük bölümü incelendiğinde, sorunların çoğunun eksik hazırlanan sözleşmelerden kaynaklandığı görülmektedir.

Bu nedenle vatandaşlarımızın dönüşüm sürecinde acele karar vermemesi, sözleşmeleri ayrıntılı şekilde incelemesi ve mümkünse hukukçulardan destek alması büyük önem taşımaktadır.

Unutulmamalıdır ki sağlam bir yapının temelinde kaliteli beton ve demir ne kadar önemliyse, başarılı bir kentsel dönüşüm projesinin temelinde de güçlü ve eksiksiz hazırlanmış bir Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi bulunmaktadır.

Kısacası; kentsel dönüşümde en büyük güvence verilen sözler değil, doğru hazırlanmış sözleşmelerdir.